住宅ローン固定と変動どちらがいい？2026年の選び方

固定と変動のどちらがいいかに、万人共通の正解はありません。
判断の軸は「返済額が読める安心を取るか」「当初の負担の低さを取るか」の一点に集約されます。

2026年9月時点では、変動金利のほうが固定金利より当初の金利は低い状態が続いています。
一方で、近年は金利が上昇する局面もあり、変動と固定の金利差は以前より意識されるようになりました。
なお、金利水準は時期や金融機関によって変わるため、実際に借りるときは最新の数字を確認してください。

選び方の考え方はシンプルです。
金利が上がっても返済額を変えたくない、家計の見通しを固めたいなら固定。
当初の返済負担を抑えたい、金利上昇時に繰上返済で対応できる余裕があるなら変動。
このあと、それぞれの特徴を具体的に見ていきます。

変動金利と固定金利は、金利の動き方が根本的に違います。
その違いが、毎月の返済額と将来のリスクに直結します。

変動金利のメリット・デメリット

メリットは、借入時の金利が低く、当初の返済額を抑えられること。
デメリットは、市場金利が上がると返済額も増える可能性があることです。
一般に金利は半年ごとに見直され、返済額の変更は5年ごとに反映される仕組みが多く使われています。

固定金利のメリット・デメリット

メリットは、借入時に決めた金利が一定期間または完済まで変わらず、返済額を最後まで読めること。
全期間固定のフラット35なら、35年間ずっと返済額が変わりません。
デメリットは、変動より当初の金利が高めで、金利が下がっても返済額が下がらない点です。

返済の安定を重視するか、当初コストの低さを重視するか——ここが選択の分かれ目です。

金利が上がりやすい局面では、「金利が上がっても耐えられるか」を基準に選ぶと後悔しにくくなります。
変動金利を選ぶ場合、金利上昇に備えた準備が欠かせません。

たとえば、当初の低い返済額との差額を貯蓄しておき、金利が上がったら繰上返済に回す方法があります。
返済に余裕があり、金利上昇時に自分で調整できる人は、変動でもリスクを抑えられます。

一方、共働きでも家計に余白が少ない、教育費のピークが控えているといった場合は、固定のほうが安心です。
返済額が最後まで変わらないため、家計の計画が崩れにくくなります。

なお、金利差は時期によって変わります。
「変動のほうが得」「固定が安心」と一律に決めず、自分の家計が金利上昇に耐えられるかどうかで判断するのが、後悔しない選び方です。

中古マンションを買う場合、金利タイプ選びは「返済にどれだけ余裕を持たせられるか」で考えると失敗しにくくなります。
中古マンションは新築より物件価格が抑えられるため、借入額そのものを小さくできます。

借入額が小さければ、金利が多少動いても返済額の変化は限定的です。
たとえば借入2,500万円と4,000万円では、同じ金利上昇でも増える返済額の幅が大きく変わります。
借入額を抑えられる中古マンションは、変動金利を選んでも金利上昇の影響を受けにくいという利点があります。

固定・変動のどちらを選ぶにしても、大切なのは無理のない借入額に収めておくことです。
物件価格を抑えて借入を小さくすれば、どちらのタイプでも家計の余裕が生まれます。

まずは今の予算で買える中古マンションを見て、固定・変動それぞれの毎月返済額を比べてみてください。
実際の物件と金額で考えると、自分に合う金利タイプが見えてきます。
買取再販のリノベーション済み物件なら、仲介手数料がかからない分、頭金にまわせる資金が増え、借入額と金利リスクをさらに抑えられます。

毎月の返済額、借入上限、金利の種類——調べれば調べるほど、「結局いくらの物件が買えるのか」がわからなくなっていませんか？ 数字の話だけしていても、なかなかリアルなイメージは掴めません。実際の物件を見てから逆算する方が、ずっと早く答えが出ます。

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